Как поляците избират апартаменти? Те се ръководят не само от цената и площта, но и от комуникацията с центъра на града.
Търсенето на пазара на жилища в момента е по-голямо от производството на разработчици, а апартаментите се продават на етапа на дупка в земята. В същото време, по пътя на вземане на решение за закупуване на конкретен имот, поляците могат да бъдат по-лесно убедени да надвишат допустимите ценови лимити в началото, отколкото да променят местоположението си на мечти - освен ако не са по-добре свързани. Какви други изводи могат да се направят от последния доклад за пазара на недвижими имоти в Полша?
В края на 2017 г. трябва да бъде публикуван доклад за сделките с недвижими имоти в Полша, изготвен от REAS - консултативна компания, специализирана в въпроси, свързани с пазара на жилища, и OBIDO - платформа за клиенти на първичния пазар с обширна база данни от процеси за вземане на решения, които се провеждат появата на мислене за закупуване на апартамент и подписване на договор с предприемача. Авторите на анализа обаче вече разкриха първите наблюдения и заключения през есента.
Апартамент за себе си или под наем?
Две основни групи могат да бъдат идентифицирани сред купувачите на апартаменти: хората, които купуват жилища за себе си или за своите близки и инвеститори. Както се потвърждава от изследванията, в първата група - независимо дали имаме работа със семейство, двойка без деца или един - ограничени финансови ресурси (покупка в 73-77%, финансирани с кредит) са придружени от очаквания, свързани с възможно най-голямата област. Особено семействата с деца по-често търсят апартаменти, разположени по-далеч от центъра и по-неблагоприятно свързани, но просторни, което ще даде на всички членове на домакинството удобно жилищно пространство.
Инвеститорите, т.е. хората, които планират да купят апартамент под наем, финансират подобни сделки средно само в 43 процента. - което е четливо, този вид инвестиция е капиталов излишък. Купувачите от тази група едновременно търсят малко по-различен тип жилища от останалите. На първо място, те обръщат по-голямо внимание на местоположението или лекотата на пътуване до центъра на града, по-големите университети или бизнес райони. Тези фактори са от решаващо значение за привлекателността на офертата за апартамент под наем и по този начин за финансирането на инвестицията.
Кой купува студио апартаменти?
Едностайните апартаменти по своята същност не са удобни, въпреки сравнително ниските цени на транзакциите не са много популярни. Характерно е, че не само семействата (2 процента от купувачите) или двойките (8 процента), но дори и синглите (25 процента) не се интересуват от тях. Най-голямата част от семействата, решили да купят апартамент, избират тристайни (50%) или 4-стайни (30%) апартаменти, повечето двойки избират две (50%) или три стаи (38%), а мнозинството единични за двустайни апартаменти (61%).
Студиите пропорционално се избират най-често от инвеститорите - 36 процента. от тях решават да вложат капитал в едностаен апартамент под наем. Основната област на интерес на хората от тази група са обаче двустайните апартаменти, по-привлекателни в очите на потенциалните наематели и сравнително евтини (ниска изкупна цена).
Предпочитан брой стаи от декларации, заинтересовани от покупка на първичния пазар през септември 2017 г. (съвкупност за Варшава, Краков и Вроцлав).
Как поляците решават да купят апартамент?
Изследователи от OBIDO проследиха решението за закупуване на конкретен апартамент. Резултатите показват, че от една страна е по-лесно да се убеди потенциалният клиент да надхвърли предполагаемия ценови диапазон, отколкото да смени местоположението на друг - в очите му по-малко престижни (например Варшава Грохов вместо Саска Кепа, Вола вместо Śródmieście). Тази тенденция обаче е особено забележима при хора, силно привързани към определени райони и с по-дебело портфолио. Други на практика позволяват промяна на предпочитаното място на друго, ако предлаганият апартамент се окаже привлекателен по цена и (най-важното) добре свързан с центъра или с други важни райони на града за клиента (академичен, бизнес район и др.).
Като илюстрация авторите на изследването представиха автентичен случай на жена от Варшава, която търсеше семеен дом. През първата вълна (края на април 2017 г.) тя определи следните параметри на търсената оферта: цена до 400 хиляди PLN (на заем), размер от 55 м 2, мин. 3 стаи с отделна кухня, местоположение от първия етаж нагоре, местоположение: Śródmieście, Wola, Ochota с добър достъп до центъра.
В хода на анализа на представените й оферти жената постепенно коригира своите предпочитания. Първо (след около 2 седмици) тя започна да позволява да живее от другата страна на Вислата, макар и само с добър достъп до центъра на града. След това (още 2 седмици по-късно - в края на май) тя започна да разглежда апартаменти на приземния етаж и тези с кухня, отворена към стаята.
В крайна сметка клиентът реши да закупи апартамент с площ (54, 53 м 2 ) и по-изгодна цена (385 хиляди злоти), но разположен на приземния етаж (но с градина), с кухня, отворена към хола, и преди всичко другаде градове - на юг от Praga Południe вместо insteadródmieście, Ochota или Wola. Решаващата роля за отказването от някои престижни ценности, традиционно свързани с левобережната Варшава, беше тук действителното разширение на функционалния център на града до част от Прага и отличният достъп до центъра на града.
Как разработчиците рекламират апартаменти?
Въз основа на подробния анализ на процеса на закупуване на апартаменти, разработчиците променят начините на рекламиране на предлаганите от тях апартаменти и най-вече уточняват рекламните съобщения и точно посочват предимствата на отделните жилищни имоти или блокове в очите на хипотетичните получатели:
• В случай на по-малки апартаменти, те наблягат на инвестиционните стойности (например добър достъп; ключове, които трябва да се вземат веднага; възможността за закупуване на две съседни студиа с възможност за свързването им в двустаен апартамент или разделянето им отново на два), в случай на по-големи апартаменти - фамилна площ (тераса, градина), зелени площи, детска площадка; благоприятна цена за апартамент със специфичен, представен план - не е абстрактна цена на кв.м).
• Ясно подчертавайте прогнозното време за пътуване до центъра или метрото, особено чрез надежден железопътен транспорт.
• Вместо малките имена на големи квартали (напр. Białołęka - допълнително свързана с градски разстройства, лоша социална инфраструктура и обслужваща мрежа и др.) Те работят по-тясно (напр. Annopol - името се отразява и в името на трамвайния терминал и на един от търговските центрове, което улеснява локализиране на офертата на картата на Варшава и указва лекотата на пътуване).